Аналіз ринку комерційної нерухомості р. Київ (перше півріччя 2013)

5

Фахівці Консалтингової компанії Центр «Парето» проаналізували тенденції ринок комерційної нерухомості Києва за перше півріччя 2013 року.

Поділитися:

Фахівці Консалтингової компанії Центр «Парето» проаналізували тенденції ринок комерційної нерухомості Києва за перше півріччя 2013 року.

Фахівці Консалтингової компанії Центр «Парето» проаналізували тенденції ринок комерційної нерухомості Києва за перше півріччя 2013 року.Можна констатувати, що комерційна нерухомість в Києві, особливо її придбання у власність, не затребувана в принципі. При цьому обсяг пропозиції, в т. ч. за рахунок вимушених продажів, тільки зростає. У зв’язку з цим, прискорилося зниження цін продажу на нежитлові приміщення. В І півріччі 2013 року зниження цін продажу склало -9.99% (-10.56% – офіси та -6.16% торговельні приміщення). Щодо аналогічного періоду минулого 2012 року зниження цін склало -19.4% (-20.43% – офіси та -11.96% торговельні приміщення). Середню вартість 1 кв. м. торгової і офісної нерухомості за територіальним зонам Києва на 30 червня 2013 року деталізують наступні показники:Офіси:· центр – 2249.70 $/кв. м. · близько до центру – 1615.94 $/кв. м. · середина – 1322.88 $/кв. м. · периферія – 1044.15 $/кв. м. Торгова нерухомість:· центр – 3239.45 $/кв. м · близько до центру – 2289.76 $/кв. м. · середина – 1850.61 $/кв. м. · периферія – 1432.94 $/кв. м. Не дивлячись на зниження попиту з продажу комерційної нерухомості, орендними ставками вдається підтримувати досягнутий рівень цін вже тривалий час. У першому півріччі 2013 року зафіксовано технічний зростання ставок оренди, проте він пов’язаний з низькою базою порівняння на початку року, коли орендодавці занижували ціни напередодні «мертвих періодів» для ринку – січня і лютого. В середньому зростання орендних ставок на нежитлові приміщення у першому півріччі склав +4.97%. Проте досягнутий рівень нижче індикаторних показників аналогічного періоду минулого року на – 5.19%.Станом на 2013 р. орендні ставки на офіси в професійних бізнес-центрах перебували в діапазоні 25-40 дол. США за 1 кв.м / міс. на офіси класу А і 15-32 дол. США за 1 кв.м / міс. на офіси класу B. Ціни наведені без ПДВ і без експлуатаційних витрат. Експлуатаційні витрати становлять для класу А – від 5 до 8 дол. США за 1 кв.м / міс., для класу В – від 3 до 6 дол. США за 1 кв.м / міс. (без ПДВ). Оператори ринку відзначають високу вакантність офісних центрів. Загальна пропозиція якісних офісних площ у Києві налічує 690 тис. квадратних метрів. При цьому будівництво комерційної нерухомості майже не зупиняється. І на сьогоднішній день вакантність на ринку офісної нерухомості Києва зросла і склала 27,1%. Вакантність даного сегмента пояснюється поганим прогнозуванням ринку інвесторами ще на стадії проектування більшості об’єктів. Значна вакантність, а також очікуване загострення конкуренції в середньому сегменті офісної нерухомості столиці спровокувало її здешевлення. У липні показник вакантності почав знижуватися, але все ще залишається високим, особливо для офісів великої площі або низького класу.Орендні ставки на площі торгової галереї в ТЦ знаходяться в діапазоні $30-150 за кв. м / міс., індикативний показник середньоринкової орендної ставки становить $70 за кв. м / міс. без ПДВ і експлуатаційних витрат. В торгових центрах вакантність зросла до 5%-10%, спостерігалася висока ротація орендарів. У зв’язку зі зниженням цін продажу і відносно стабільним рівнем орендних ставок ставки капіталізації для прибуткової нерухомості виросли до значень, які є одними з найвищих у світі і найвищими в Європі.Наведемо поточні ставки капіталізації для торгової та офісної нерухомості Києва, обчислені в результаті статистичних спостережень:· офіси – 11.46% · офіси (професійні) – 11.33% · торгові приміщення – 12.93% · торгові приміщення (професійні) – 14.21% Таким чином, ринок комерційної нерухомості Києва на даному етапі розвитку переживає кризу. Сподіваємося, що у другій половині 2013 року ситуація на ринку стабілізується і вартість комерційної нерухомості буде мати тенденцію до поступового зростання. Огляд ринку ринку комерційної нерухомості надано Консалтинговою компанією ТОВ «Центр оцінки власності «Парето»