i: Юридична чистота угоди

5

– Нерухомість і гроші люблять тишу. –

Поділитися:

– Нерухомість і гроші люблять тишу. –

ЩО ТАКЕ «ЮРИДИЧНА ЧИСТОТА». Для повного спокою про долю ваших інвестицій в об’єкти нерухомості, будь то квартира, офіс, окремий будинок або земельну ділянку, перед покупкою настійно рекомендуємо ретельно перевірити історію цього об’єкта, або як називають це професіонали ринку нерухомості – провести перевірку юридичної чистоти угоди.

Термін «Юридична чистота угоди», так само як і механізм цього процесу законодавчо не визначений в Україні, але часто використовується, і не тільки на ринку нерухомості. Хоча спочатку термін «юридична чистота» виник саме ріелторської середовища.

У силу невизначеності терміну «юридична чистота» кожен вкладає в це поняття щось своє. Спробуємо уніфікувати цей термін. Юридична чистота означає збір і аналіз правової, фінансової та іншої інформації про об’єкт починаючи з історії його створення, зміни власників, інформації про можливі порушення законодавства, судових і юридичних особливості історії придбання об’єкта нерухомості, з метою оцінки надійності об’єкта нерухомості та прогнозу ризиків позбутися цього об’єкта нерухомості, а разом з ним – і ваших інвестицій в нього. Будь-яке придбання активу так чи інакше пов’язане з перевіркою правомірності права володіння та розпорядження активом, виникнення права власності або іншого права або обтяження на цей актив.

ХТО ПЕРЕВІРЯЄ ЮРИДИЧНУ ЧИСТОТУ УГОДИ. Бажано, щоб перевірку юридичної чистоти здійснювала незалежна і не зацікавлена в угоді компанія. Ідеально, якщо таку компанію приверне покупець. Покупець може використовувати внутрішній ресурс, у тому числі юридичну службу вашого бізнесу для перевірки юридичної чистоти угоди. Але практичний досвід проведення таких заходів показує, що в деяких випадках краще віддати завдання на виконання зовнішнім компаніям, доручивши внутрішньої юридичній службі аудит виконання такого завдання. Залучати можна як професійні ріелторські компанії, так і юридичні компанії та детективні агентства.

Рекомендуємо для перевірки юридичної чистоти угоди включити в коло питань наступні загальні питання:

– Інформація про продавця (його представника): перевірка повноважень і їх законність – Правомірність володіння та розпорядження об’єктом нерухомості

– Історія створення / придбання об’єкта нерухомості

– Ланцюжок колишніх власників об’єкта нерухомості

– Перевірка процедури приватизації – Наявність фактичних обтяжень об’єкта нерухомості, існуючих або припинили свій термін дії

– Компетенція обмежень щодо розпорядження об’єктом нерухомості

Купівля об’єкта нерухомості пов’язана з з’ясування всі дозволи були отримані на етапі будівництва / реконструкції / перепланування / перебудови, і не було порушення термінів в таких документах, наявність арештів, застав, згоди подружжя на придбання/відчуження об’єкта нерухомості.

При купівлі землі крім історії придбання земельної ділянки додатково вивчається цільове призначення земельної ділянки, перевірка правильності використання землі, підстави припинення права на землю, перевірка меж земельної ділянки по документах і прив’язці до місцевості, перевірка за власникам сусідніх ділянок землі, наявність погоджень, обмеження, наявність пам’яток історії та архітектури на земельній ділянці, складається земля на кадастровому обліку та звіряння кадастрових і фактичних даних.

Довіряти перевірку юридичної чистоти через Інтернет – все одно що ставити діагноз по телефону. Рекомендація: Не довіряйте перевірку юридичної чистоти угоди сумнівним контактам, знайденою через Інтернет, з яким у Вас немає рекомендацій як мінімум двох Ваших знайомих. Інтернет допустимо тільки для первинного обміну контактною інформацією та призначення зустрічі.

Укладіть договір на виконання робіт з компанією, яка здійснює перевірку юридичної чистоти потенційного об’єкта. Результатом виконання робіт буде «звіт» або «висновок» про юридичну чистоту потенційного об’єкта. Добре, якщо ця компанія застрахована від ризиків, які можуть виникнути в результаті виконання договору Виконавцем. Таку страховку як правило мають компанії, які дорожать своєю репутацією на ринку нерухомості. Залиште гарантійну суму, яку Ви заплатите Виконавцю після проведення угоди та реєстрації права власності. Це може бути 10 – 15% від суми договору. Документи, які передаєте для перевірки юридичної чистоти, передавайте за актом прийому-передачі, оригінали документів не віддавайте, зберігайте їх у себе або у адвоката. У розділі «відповідальність» вкажіть захищає Вас положення «Виконавець відшкодовує прямі збитки, які були понесені Замовником у результаті неналежно наданих Виконавцем Послуг та/або помилок, допущених Виконавцем в результаті надання послуг.».

РИЗИКИ. Як би ретельно не перевірялася юридична чистота в угоді, залишається ймовірність ризику. Це стосується не лише новостворених об’єктів нерухомості, де будівельна компанія може раптом збанкрутувати. Вторинний ринок також містить ряд ризиків: чим більше разів об’єкт нерухомості переходив з рук в руки, тим більше вірогідність наявності «слабкої ланки» у ланцюгу покупців. «Слабкою ланкою» можуть бути і фальшиві документи, довідки, паспорти, помилки реєстраторів, порушені раніше права дітей, інвалідів або людей похилого віку, з-за яких угода може бути визнана недійсною за рішенням суду до останнього набувача. З українського ( як і російського) законодавству ні держава, ні учасники угоди, включаючи ріелторів, не зобов’язані компенсувати збитки, завдані клієнтом.

ВИГОДА. Перевірка юридичної чистоти угоди вигідна не тільки покупцеві, але і продавцю. Продавець, пропонуючи на ринок об’єкт і висновок про юридичну чистоту та історії придбання об’єкта має більше шансів залучити покупців і інвесторів і буде тільки позитивно впливати на прийняття рішення на користь купівлі об’єкта. Додамо, що ці правила можна застосовувати і до оцінки потенційних партнерів, з якими Ви маєте намір починати співпрацю.

Економія на такому важливому етапі як перевірка юридичної чистоти угоди пов’язана з ризиками, які тим вище, чим більшу суму інвестицій ви вкладаєте в цю угоду. Будьте пильні. І вдалого Вам інвестування!