Пайове будівництво – що це таке, як взяти пайову участь в будівництві, плюси і мінуси

47

Здрастуйте! сьогодні поговоримо про пайове будівництво і про те, як взяти пайову участь в будівництві багатоквартирних будинків, вибрати забудовника і об’єкт інвестування.

Інвестування в пайове будівництво має складну репутацію. У змі раз у раз з’являється інформація про афери забудовників. Але з іншого боку такий вид інвестицій дозволяє громадянам отримати квадратні метри за більш доступну ціну. Економія становить приблизно 30-40%. Але існують і підводні камені. Про всі плюси і мінуси даного виду інвестування, ми поговоримо в даній статті.

Що таке пайова участь у будівництві

Регулює процес фз №214 від 30 грудня 2014 року. Він покликаний захищати, в першу чергу, права пайовика і регулювати його відносини із забудовником.

Виходячи з цього закону, пайове будівництво – це такий вид зведення житла, при якому договір участі укладається між пайовиком (фізична або юридична особа) і будівельною фірмою. Вона зобов’язується у встановлені терміни побудувати об’єкт нерухомості, і здати його в користування пайовику. Останній, в свою чергу, повинен виплатити певну суму і прийняти об’єкт у користування.

Можна сказати, що пайовик – це той же інвестор, а договір, по суті, є інвестиційним, тільки регулюється весь процес не нормами цк, а окремим законом.

Крім цього, в договорі прописані свої істотні умови, відмінні від звичайного інвестування:

  • вартість об’єкта та порядок внесення грошей на рахунок забудовника;
  • об’єкт будівництва;
  • терміни пайового будівництва, після їх закінчення об’єкт повинен бути переданий у користування.

Документ заповнюється в письмовому вигляді і реєструється в держ.органах (в росреестра) в обов’язковому порядку.

На практиці процес пайового інвестування в нерухомість виглядає так:

  1. сторона договору – якась будівельна фірма купує ділянку;
  2. пайовики, які бажають придбати житлові метри на вигідних умовах, укладають договір з фірмою;
  3. пайовики роблять внески( часто це розстрочка), конкретна сума прописана в договорі;
  4. після закінчення будівництва відбувається передача забудовником об’єкта пайового будівництва-здача квартир пайовикам.

Слід зазначити, що будівництво ведеться саме на кошти майбутніх володарів житлоплощі. У плюсі залишаються обидві сторони договору, але, як і в будь-якому інвестуванні є певні ризики.

Вигода пайового будівництва

В умовах кризи в країні, участь в пайовому будівництві багатоквартирних будинків для звичайних громадян вигідна пропозиція. Адже вартість вже побудованої нерухомості, мало не в два рази більше, ніж ціна, яка буде внесена, якщо стати учасником пайового будівництва. Є ще вихід з іпотекою, але там передбачаються немислимі переплати за відсотками, що теж не всіх влаштовує.

Звичайно, купуючи квартиру в кредит можна в неї вселитися, і проводити платежі. При договорі ж пайового будівництва, громадянин отримає квадратні метри тільки після передачі забудовником об’єкта пайового будівництва.

Але навіть і це не перекриває той факт переплати в банк відсотків, з одного боку, і можливість отримати житлоплощу за ціну нижче ринкової, з іншого боку.

Ризики пайового будівництва

До прийняття спеціального закону в 2004 році інвестиції в пайовому будівництві існували давно і не зовсім вдало. Регулювали цей вид діяльності договори про інвестування. Були практично не захищені права звичайних громадян-пайовиків, і забудовники користувалися цим у своїх корисливих цілях.

Фз про пайове будівництво передбачає гарантії для учасників пайового інвестування. Але недобросовісні забудовники і в цьому випадку знаходять лазівки, щоб мати більше прав і якомога менше обов’язків або зовсім їх не виконувати. Часто вони і не порушують закон в прямому сенсі. Наприклад, укладають з громадянами звичайні інвестиційні договори. А в них немає прав пайовика в пайовому будівництві. Громадянам та юр. Особам треба простежити, щоб договір був саме про участь у пайовому будівництві.

Популярні також махінації з векселями і застосування попередніх договорів купівлі-продажу. При цьому навіть великі будівельні інвестиційні компанії не гребують такими, не зовсім законними, механізмами.

Якщо описувати коротко, то шахрайства виглядають так:

  • оформляється попередній договір купівлі-продажу нерухомості. Цей документ говорить про те, що тільки при повній споруді житлового об’єкта, з пайовиком буде укладено ще один основний договір купівлі-продажу. Під час будівництва всі права на власність належать забудовнику, а інвестору вони переходять тільки після укладення основного договору. Ще один підводний камінь-такі договори не мають термінів по здачі будинку, тобто будівництво може йти скільки завгодно часу. До того ж немає державної реєстрації, а це означає, що нечистий на руку забудовник цілком може укласти договори з кількома пайовиками на одну квартиру;
  • схема з векселями. У цьому випадку, укладається додатковий договір купівлі-продажу векселя, який прирівняний до вартості нерухомості. Іншими словами, покупець нібито купує від забудовника квартиру за допомогою векселя. Немає ніякого зв’язку між цими діями. Будівельна компанія може викупити квадратні метри не квартирою, а грошима. Попередній договір купівлі-продажу так і залишається в силі, але кошти по ньому не зараховуються. Тому недобросовісний забудовник за основним договором встановлює ринкову вартість житла. На ділі виходить, що ошуканий громадянин дає забудовнику гроші в борг на кілька років, але цих коштів вистачило б і на покупку нового вже побудованого житла.

Є ще схеми з ризиками для пайовиків, сюди відносяться і банкрутство компанії, і неналежна якість побудованого об’єкта до загальноприйнятих норм, і шахрайство з приховуванням грошей в невідомому напрямку.

Але при уважному виборі забудовника можна уникнути ризиків або звести їх до максимально низької ймовірності.

Як вибрати сумлінного забудовника

До вибору компанії треба підійти з усією відповідальністю і не приймати поспішних рішень.

1. В першу чергу треба вивчити документацію забудовника. Якщо це зробити самостійно складно і не вистачає знань, то краще звернутися до юриста.

Документація забудовника

Законну діяльність будь-якого забудовника визначає перелік необхідних документів:

  • свідоцтво постановки на облік;
  • підтвердження про реєстрацію в фнс;
  • протокол, в якому призначається глава компанії;
  • виписка з егрюл;
  • статут компанії-забудовника.

Тільки наявність всіх перерахованих документів говорить про законність існування забудовника. Непогано вивчити і висновки аудиторів за останні роки. Часто всі ці документи не викликають будь-яких підозр. Тоді треба звернути пильну увагу і вивчити документи на право будівництва:

  • дозвіл на виробництво будівництва в конкретному місці;
  • проектна документація будівництва багатоквартирного будинку в повному обсязі;
  • документи, на право володіння земельною ділянкою під багатоквартирний будинок;
  • висновки держ.експертизи.

поширена афера , до якої вдаються багато лжезастройщікі: укладення договору пайового будівництва будинку відразу після отримання прав на землю, тоді як потрібно повне оформлення різних документів. Експерти настійно рекомендують не укладати подібні договори. Невідомо скільки часу займе підготовка всієї документації і чи буде вона отримана взагалі.

Звичайному громадянину не треба звернути пильну увагу на сам договір пайової угоди. Саме в ньому прописано: як, коли і де буде зводитися багатоквартирний будинок. Було б непогано після особистого вивчення віддати документ на перевірку юристу. Він дозволить оцінити можливі ризики, внесе пропозиції та зауваження.

У договорі пайової участі в будівництві повинні бути вказані права та обов’язки пайовика і забудовника, умови і терміни здачі нерухомості. Також обов’язково повинні бути вказані гарантійні терміни на квадратні метри, умови передачі грошей, терміни і повна вартість житла.

Відомості про забудовника

1. Найправильніше рішення-це звернути увагу на забудовників, які вже протягом багатьох роківЗалучають участь громадян у пайовому будівництві багатоквартирних будинків. Добре, якщо назви фірм широко розрекламовані. Стаж роботи будівельної фірми в даній сфері повинен бути не менше п’яти-шести років.

Успішні і сумлінні компанії прагнуть розповісти про себе більше і показати об’єкти нерухомості.

Отже, на що конкретно звернути увагу?

  • наявність власного сайту та реклами в інтернеті;
  • наявність інформації про забудовника в пресі і на сайті компанії;
  • паспорт забудовується об’єкта (кадастровий номер земельної ділянки, терміни здачі об’єкта та ін. Дані)
  • терміни існування фірми;
  • чи є вже закінчені проекти, і в якій кількості;
  • які проекти ведуться ще і чи плануються нові;
  • чи є відгуки про компанію на форумах.

Якщо всі перераховані вище пункти легко перевіряються, то можна більш-менш впевнено сказати, що компанія є надійною.

увага: іноді фейкові фірми створюють собі “офіційні” сайти і» малюють ” відгуки про компанію. Щоб хоч якось перевірити достовірність інформації, потрібно скопіювати номер телефону, вказаний на сайті і вставити його в будь-який пошуковик. якщо при цьому знайдеться багато сторінок, то цей сайт, ймовірно, справжній. а також скопіювати іпн забудовника і замовити виписку з егрюл на сайті податкової. Як мінімум, якщо виписка з’явилася, то компанія існує. Але також бажано відкрити виписку (останню сторінку) і подивитися, чи не ліквідована компанія.

Треба звернути увагу і на те, що фірми конкуренти можуть створити на форумах і у відгуках антирекламу. В такому випадку краще особисто поспілкуватися з жителями тих будинків, які вже мали стосунки з фірмою. Адреси можна дізнатися на тому ж сайті.

Як вибрати одного-єдиного забудовника, якщо їх багато, і всі вони, за попередніми даними, не є шахраями. Тут треба звернути увагу на умови, місце забудови, розвиненість інфраструктури, обраного місця та інші фактори.

На папері може бути викладено все красиво, але краще відправитися на місце забудови і переконатися: гідне місце вибрано, і розпочато взагалі будівництво.

Вартість квадратних метрів

Дуже низькі ціни на квадратні метри повинні насторожити майбутнього пайовика. Це може бути або неякісне житло, або компанія, яка хоче по-швидкому зібрати гроші і оголосити себе банкрутом.

Знижка в 30% вже повинна насторожити, адже в цьому випадку вона може привести до збитків для компанії. Жодна поважаюча себе реальна фірма-забудовник на таке не піде.

Низька ціна-відмінна приманка для жадібних покупців з метою оволодіння їх засобами без виконання зобов’язань за договором.

Партнери забудовника

Партнери часто говорять про фірму більше, ніж вона сама може розповісти. Звичайно, розпитувати самих партнерів немає сенсу. Потрібно просто зібрати інформацію чи є вони, чи популярні, і яка репутація їх переслідує.

Наприклад, якщо це один з відомих банків або фондів, значить сам забудовник має маленькі шанси збанкрутувати. Кошти на завершення будівництва знайдуться завжди.

Як знизити ризики при укладенні договору пайового навчання в будівництві

Передбачена тільки письмова форма даного договору . реєстрація договору пайового будівництва відбувається в управлінні служби держреєстрації, кадастру і картографії в конкретному місті. Після реєстрації договір відразу ж можна вважати укладеним.
Договір містить такі обов’язкові умови, як:

  • ціна;
  • вказівка конкретного об’єкта будівництва, що саме передається в користування, умовний номер квартири, площа квартири і кількість кімнат, на якому поверсі розташована, наявність балконів і лоджій, адреса;
  • термін передачі квартири в користування пайовику;
  • як здійснюється сплата, строки та неустойки за порушення;
  • які гарантійні терміни покладені на об’єкт.

Якщо хоч один з перерахованих пунктів в договорі не знайдений, то договір можна вважати не укладеним.

Для введення будь-яких змін (корективів) в договір, оформляється додаткова угода. Воно обов’язково підписується всіма сторонами і також реєструється в тому ж державному органі.

Пайове будівництво, як вид інвестиції

Пайова участь в будівництві багатоквартирних будинків непогане вкладення грошей для отримання прибутку, іншими словами, для інвестування. Прибуток досить велика, а ризики мінімальні, якщо компанія забудовник надійна і має багатий досвід.

Наскільки інвестування в пайове будівництво ліквідна справа

Часто поняття ліквідність плутають з прибутковістю. Але це трохи різні речі. Ліквідність показує, як швидко і без особливих зусиль фінансові активи можуть бути реалізовані за ринковою вартістю. Виходячи зі швидкості, виділяють три види активів: високоліквідні, неліквідні і низьколіквідні.

Інвестування може бути здійснено в різні об’єкти нерухомості. Від цього і залежить ліквідність. Так, якщо вкладати гроші в будівництво нових котеджних вулиць і багатоквартирних будинків, то можна отримати хороший прибуток, не докладаючи особливих зусиль. Цього не можна сказати про інвестиції у вторинне житло, тому як ціни на нього мають тенденцію до зниження.

Інвестування в новобудови принесе непоганий дохід, адже ціна на квартиру буде набагато менше ринкової. Якщо включитися в процес будівництва на початкових етапах, то можна істотно заощадити на стартовому капіталі.

Вибір об’єкта пайового будівництва

Після того, як було прийнято рішення брати участь в інвестуванні в нове житло, треба визначитися з конкретним об’єктом. Щоб отримати максимальний прибуток з мінімальними ризиками треба звернути увагу на деякі особливості.

Для початку вибрати клас об’єкта, з яким планується робота: це можуть бути елітні будинки або економ проекти. Всі пропозиції мають свої плюси і мінуси.

Далі, важливо добре вивчити всі умови, прописані в договорі пайового будівництва. Це такі моменти, як:

  • вартість на квадратні метри;
  • величина початкового вкладення;
  • графік, за яким здійснюватимуться внески;
  • наявність всіх необхідних документів у компанії – забудовника;
  • конкретна дата здачі багатоквартирного будинку або селища в експлуатацію;
  • на яких умовах, і в які терміни буде передана вся необхідна документація інвестору на право володіння житлоплощею.

Обов’язково треба звернути увагу на страхування ризиків і страхову компанію, що займається даним питанням.

Ще один момент вважається важливим-інтерес до об’єкта нерухомості інших вкладників. Якщо інвесторів більше немає, то на етапі введення квартир в експлуатацію можуть бути зірвані терміни, відповідно затягнеться термін, протягом якого треба зробити реалізацію нерухомості, а за цей час вона може і впасти в ціні.

Інвестору важливо вивчити всі “підводні камені” проекту і з усією відповідальністю підійти до всіх перерахованих вище пунктів. Тільки тоді ліквідність буде на високому рівні.

Ризикові ситуації

Можна виділити такі несприятливі для інвестора обставини:

  • порушення терміну передачі об’єкта пайового будівництва;
  • підміна остаточної вартості об’єкта в процесі будівництва;
  • зміна планування квартири або будинку на етапі будівництва;
  • забудовник втрачає свій правовий статус і не може передати об’єкти інвесторам.

Експерти ринку інвестування особливо підкреслюють, що для інвестицій в нерухомість потрібно укладати саме договір про пайове інвестування в будівництво, а ніякі інші угоди. Тому що саме цей документ в повній мірі і обсязі захищає права пайовика.

Законодавча база в пайовому будівництві

Сучасна законодавча база росії здатна забезпечити гідний рівень захисту прав учасників пайового будівництва.

за законом інвестування в будівництво нових будівель – це процес, при якому укладається відповідний договір між пайовиком і забудовником. Останній зобов’язується надати інвестору побудовані квадратні метри житла, згідно з проектом. Терміни не повинні бути порушені, і ціна також визначається договором і не може бути змінена. Пайовик же зобов’язаний платити внески за об’єкт, згідно із затвердженим графіком.

Якщо виникають суперечки, то за законом вони повинні вирішуватися шляхом переговорів обох сторін. У важких випадках вони переносяться в судові інстанції.

Досвід юристів показує достатнюКількість недобросовісних забудовників або просто шахраїв, які намагаються швидко отримати гроші і сховатися в невідомому напрямку. Але таких випадків з кожним роком все менше, і, як правило, пайове будівництво закінчується вдало для обох сторін договору.

Незважаючи на всі ризики і можливу збитковість, даний вид інвестування можна назвати високоліквідним. При перепродажі об’єктів виходить хороший прибуток в 20-40% відсотків. Адже інтерес до купівлі нового житла у громадян завжди буде, а ось участь в пайових будівництвах все ще лякає багатьох. Тому варто зайнятися інвестуванням новобудов. Можна отримати хороший прибуток при дотриманні всіх запобіжних заходів.

Якщо ви зацікавлені в інвестуванні, ознайомтеся з наступною статтею:

Куди вкласти гроші.

Страхування в пайовому будівництві

У 2014 році було видано закон №294. Тепер страхування пайовика-це обов’язкова умова. Мета цього закону-звести нанівець численні обмани фейкових будівельних компаній. Виключити випадки, коли фірми під будь-якими приводами припиняють будівництво житлових будинків.

Страхування пайовиків при пайовому будівництві може здійснюватися за однією з наступних схем:

  1. наявність банківської гарантії , яке перевіряється в процесі оформлення договору росреестром. Але не кожен банк стане брати на себе поруку в будівництві-ризики знаходяться на високій позначці;
  2. страхування за допомогою товариства страхування забудовників . Воно обов’язково має ліцензію і займається тільки подібним страхування. Учасниками таких товариств взаємного страхування (овс) є найбільш досвідчені і надійні фірми – забудовники;
  3. за допомогою страхової компанії , яка погодилася на цей вид страхування і має ліцензію.

Якщо компанія-забудовник не справляється з будівництвом нерухомості, то інвестори отримують можливість відшкодувати втрати за допомогою страховки.

Тарифи на страховку пайового будівництва

Величина страхування становить 1% від ціни всього об’єкта. До цього тарифу страховик має право застосовувати свої тарифи. Це залежить від досвіду і наявності доброго імені будівельної компанії, а також від місця споруджуваного будинку.

Страхування покладається на майнову відповідальність забудовника в пайовому будівництві, на випадок якщо не будуть виконані зобов’язання, прописані в договорі.

Будь-яким інвесторам, будь то компанія або звичайний громадянин, вигідно страхування будівництва. Адже вони вкладають свої кошти, а в непередбачених ситуаціях є гарантія отримати страхові виплати.

За законом забудовник може застрахувати як весь будинок, так і кожну житлоплощу в ньому окремо. Останній варіант більш популярний, так як страховка всього будинку марнотратна. Частина квартир продаються тільки після здачі всього будинку мешканцям. І при такому страхуванні важко визначити, хто саме отримує страховку при настанні випадку.

Страховий випадок настає, якщо компанія не виконала або виконала не повністю свої обов’язки. Це має бути підтверджено рішенням суду та / або банкрутством забудовника.

Виплати по страховці пайового будівництва

У кожного пайовика на руках повинен бути договір про страхування пайового будівництва. Це може бути угода з овс, банком або страховою компанією.

Сума не може бути менше тієї суми, за яку інвестор хотів придбати квартиру і менше середньої ринкової вартості за один квадратний метр житлоплощі.

Два випадки, коли страхові суми не виплачуються: заморозка або збільшення термінів будівництва .

Так, залишається ризик, при якому пайовик може дуже довго чекати здачу квартири в експлуатацію і при цьому платити щороку за договір страхування.

Довго відбувається і зарахування коштів на рахунок пайовика, при оголошенні будівельної компанії банкрутом. Адже цей процес займає досить тривалий час.

Терміни договору страхування

Якщо мова йде про банк, і про страхову компанію, то термін подібного страхування повинен перевищувати термін здачі об’єкта в експлуатацію на два роки. Тобто пайовик має право пред’явити претензії до забудовника за договором пайової участі в будівництві і зажадати виплати по страховці протягом двох років проживання в квартирі.

Цей принцип закріплений в проектній декларації і в договорі на пайове будівництво. Страхова компанія, банк або овс несе відповідальність перед інвестором пайовиком, так само, як і сама будівельна компанія. Сюди включаються і всі можливі виплати по неустойці і штрафи.

Хто контролює процес

центробанк – це той самий орган, який покликаний вести нагляд щодо дотримання законів взаємного страхування. Регіональна влада стежить за тим, як дотримуються вимоги щодо участі забудовників в овс.

Справа страхування багатоквартирного будинку досить клопітка. Якщо в об’єкті нерухомості близько 200 квартир, то і договорів треба оформити стільки ж.

Ось як відбувається процес страхування з точки зору забудовника:

  • будівельна компанія спочатку шукає найбільш підходящий варіант страхування;
  • потім, збирає необхідні документи;
  • укладає договори з кожним учасником інвестування на кожну квартиру або котедж;
  • виконує всі умови договорів.

Страхові компанії часто не дуже охоче погоджуються на страхування пайового будівництва. Для них це найменш вигідний об’єкт.

Страхування, на думку експертів, призвело до подорожчання ринкової вартості житла. Адже забудовники поклали всі витрати на плечі інвесторів – пайовиків.

Порядки стягнення неустойок

Пайовик має право стягнути з забудовника неустойку за договором пайової участі в будівництві. Це правомірно в разі порушення термінів здачі об’єкта в експлуатацію, і якщо це не було погоджено в додатковій угоді. Розмір неустойки становить одна трьохсотая ставки рефінансування банку рф. Якщо пайовик – це громадянин, то неустойка виплачується в подвійному розмірі. Це прописано в фз №214. Відповідальність настає з дня зриву термінів, наступного за датою, зазначеної в договорі.

Неустойку можна стягнути і в досудовому порядку, якщо такі умови вирішення спорів прописані в договорі. Такі заходи вигідні для пайовика, і він при укладенні договору повинен звернути на це увагу. Адже в цьому випадку не буде необхідності звертатися до суду і витрачатися на юристів.

Досудове стягнення неустойки: порядок проведення

Громадянину або юридичній особі для отримання з забудовника неустойки необхідно дотримуватися такого плану:

  1. оформити пропозицію, в якому прописати вимоги про сплату неустойки в добровільному порядку. Надійніше направити таке звернення в письмовій формі і послатися на статтю 6 фз-№214 і статті цивільного кодексу:309 і 310. Також необхідно згадати положення договору, де прописані терміни здачі нерухомості і пункт, де йдеться про виплату неустойки в разі порушення термінів.

важливо! якщо будівельна компанія відмовляється платити неустойку в зазначені терміни, то пайовик звертається до суду і витрати на нього можуть бути стягнуті з винуватця, в разі рішення на користь пайовика.

  1. розрахувати суму збитків понад неустойки і суму самої неустойки. Це робиться за такою формулою: с * 1/300*10% * в.де с – це кількість днів прострочення в – сума договору.

Крім цього, в договорі може бути прописана і договірна неустойка.

важливо! крім неустойки сторона договору зобов’язана відшкодувати пайовику збитки в повному обсязі. Це, наприклад, витрати, які змушений був нести громадянин за знімання квартири на період прострочення. Це закріплено в статті 10 фз 214.

  1. зібрати документи для пропозиції добровільного погашення неустойки і передати їх забудовнику. Які документи потрібні для відправки їх будівельної компанії? сюди рекомендується додати копії: паспорта, договору про пайове будівництво, документ, який підтверджує виплати за договором з боку пайовика.

Настійно рекомендується відправляти всі документи цінним листом, при цьому оформити і повідомлення про вручення, і опис всіх документів. Все це важливо для подальшого звернення до суду, з метою довести дії пайовика – позивача. Можна і особисто передати документи в офіс і при цьому взяти розписку.

Після, зазначених у реченні строків, якщо кошти так і не надійшли, то громадянин або юридична особа має право звернутися до суду.

Стягнення неустойки через суд

Рекомендується дотримуватися таких кроків.

  1. підготовкаПозовної заяви, та всіх необхідних документів до неї. Можна додати і вимоги про відшкодування моральної шкоди.

Позов повинен містити таку інформацію:

  • назва суду, в якому відбуватиметься засідання;
  • п. І. Про позивача, його адреса та контактний телефон;
  • назва будівельної фірми-відповідача, адреса знаходження офісу;
  • конкретні порушення відповідачем прав позивача;
  • обставини, на які позивач посилається і обґрунтовує свій позов;
  • докази у вигляді документів;
  • вартість позову;
  • перелік документів, які додаються до заяви до суду.

Крім цього, можна направити і пропозицію про добровільну виплату неустойки, відповідь на пропозицію, якщо є; поштову документацію, квитанцію про сплату мита.

  1. подача заяви до суду і прийняття участі в процесах. Подають заяву до суду загальної юрисдикції, за місцем проживання позивача або знаходженню відповідача. Або до суду того району, де був укладений договір про пайове будівництво. Якщо розмір неустойки менше 50 тисяч рублів, то розгляд розглядається в світовому суді.

Суд може змінити розмір неустойки в меншу сторону, якщо вважатиме і встановить, що сума непропорційна втраченим коштам позивача. Але це відбувається у виняткових випадках за заявою забудовника, де вказуються мотиви, за якими суд повинен зменшити суми позову.

Юридична допомога в таких питаннях для пайовика буде не зайвою. Вартість таких послуг буде залежати від складності справи, що розглядається, суми позову та інших складових.

Якщо інтереси позивача представляє інша особа, то необхідна довіреність, завірена в нотаріальній конторі.

За письмовим клопотанням можливе стягнення всіх витрат або їх частини з відповідача.

  1. забезпечення виконання судової постанови. Після того, як суд прийняв рішення на користь пайовика, і воно вступило в законну силу, позивач отримує на руки відповідний лист. Його необхідно передати в службу судових приставів. Можна і самому позивачеві звернутися в банк, де у боржника є розрахунковий рахунок.

Переуступка прав у пайовому будівництві

Придбання квартири в ще споруджуваному будинку за договором поступки прав вимоги досить популярна угода.

До передачі квадратних метрів у користування та підписання акту прийому-передачі нерухомості інвестору, він може продати квадратні метри іншій особі. Для цього потрібно оформити з новим покупцем договір відступлення прав вимоги.

У цьому випадку дія першого договору не втрачає чинність, змінюються тільки сторони угоди. Всі пункти, прописані в основному договорі: терміни, ціна, гарантійний термін – залишаються незмінними. Права першого інвестора передаються іншій особі в повному обсязі.

Початковий пайовик несе відповідальність перед знайденим кредитором, тільки за справжність переданого вимоги, але можливе невиконання цієї вимоги його не стосується.

Порядок укладення подібного договору визначається цивільним кодексом главою 24 частина 1. Оформляється документ в довільній формі. Згода забудовника не потрібна.

Для здійснення угоди поступки потрібні такі документи:

  • договір пайової участі, зареєстрований в державних органах;
  • платіжні документи, що доводять сплату пайовика;
  • наявність прав у продавця на уступаемый об’єкт, це можна підтвердити, вивчивши документи у забудовника;
  • виписка з егрп, її можна отримати в електронному вигляді за запитом на сайті росреестра. Там же можна отримати і інформацію про правильне заповнення запиту. Вартість відомостей з егрп, отриманих таким чином становить 150 рублів, а якщо виписку отримати в паперовому вигляді безпосередньо в органах росреестра – 200 рублів;
  • згода (нотаріально завірена) від чоловіка або дружини особи, яка займається продажем нерухомості. В іншому випадку можуть виникнути проблеми, подружжя може подати позов про незаконність угоди або незгоду з ціною. Якщо в паспорті немає штампа про сімейний стан, то покупець може попросити у продавця письмову заяву.

Як здійснюється оплата за договором поступки

Поступка настає за законом після повного внесення суми за нерухомість і одночасним переведенням боргових зобов’язань новій стороні договору. Тому потрібно перевіряти, як розрахувався початковий пайовик, і в якому обсязі.

Є два шляхи розвитку подій: повністю оплачені вимоги і часткова оплата .

Якщо договір повністю оплачений, то в цьому випадку для передачі прав новому покупцеві, не потрібно дозволу будівельної компанії. Але на практиці часто зустрічаються договори, в яких окремим рядком вказується, що поступатися правами іншій особі без згоди забудовника не можна.

Якщо оплачена не повна вартість нерухомості, то новий учасник договору пайового будівництва отримує права на об’єкт, і приймає на себе борги, що залишилися за договором.

Порядок розірвання договору участі в пайовому будівництві

Договір пайового будівництва-юридичний документ, і він не може бути розірваний в односторонньому порядку без вагомих на те причин. Обов’язково потрібно вказувати підстави для цієї дії.

Згідно з практикою, в 90% випадків подібні договори розриваються в разі невиконання умов пайової участі.

Розірвати договір можна в односторонньому порядку з ініціативи інвестора, (пайовика, покупця) і компанії забудовника. Бувають випадки, коли договір розривається за згодою пайовика і будівельної компанії.

пайовик може подати заяву про розірвання договору з таких причин :

  • порушення термінів введення в експлуатацію об’єкта будівництва. У договорі чітко прописана дата передачі об’єкта пайовику. Якщо прострочення становить більше двох місяців, то інвестор має право розірвати договір;
  • стан квадратних метрів для житла може не відповідати загальноприйнятим нормам будівництва. Наприклад, скошені отвори, тріщини в стелі, неналежний ремонт або його відсутність. Всі ці недоліки усуваються, але якщо забудовник це робити категорично відмовляється, то це підстава для розриву договору.
  • недотримання пунктів у договорі. Наприклад, невідповідність розмірів кімнат за площею. Це проблема також може бути вирішена, якщо забудовник виплатить різницю у вартості, але якщо надходить офіційна відмова, то пайовик має права на розірвання угоди.
  • гарантійний термін обслуговування будівельною компанією будинку повинен бути не менше 5-6 років. Протягом цього терміну будівельники повинні усувати неполадки, якщо це не відбувається, то має місце бути розірвання договору пайовиком.

договір розривається і з ініціативи забудовника-будівельної компанії. Це передбачено законодавчо.

Ось причини для розірвання:

  • якщо прострочення по платежах перевищує більше 3 місяців;
  • регулярне порушення термінів по платежах.

За обопільною згодою договір пайового будівництва, може бути, розірваний на будь-якій підставі. З цим в юридичній практиці проблем не виникає.

1. Іноді недобросовісні забудовники так і не повертають кошти пайовикам після розірвання договору. Тому інвестору треба уважно вивчити документи і переконатися, що гроші будуть повернуті відразу, а не після укладення договору з іншим пайовиком. Забудовник може затягнути час передачі коштів на роки. Після цього періоду звернутися до суду з позовом буде важко.

Як уникнути проблем у пайовому будівництві

Як поводитися потенційному пайовику з компанією забудовником, щоб не зіткнутися з проблемами, і не залишитися біля розбитого корита?

  1. в першу чергу, договір треба уважно прочитати до підписання, а якщо це необхідно, то і вивчити. Не треба соромитися брати документ до себе додому до його укладення з забудовником, можна ще попросити скинути угоду на електронну пошту. Тільки вдома в спокійній обстановці можна знайти деякі невідповідності і виверти. Допомогти їх знайти може грамотний юрист;
  2. проводити оплату необхідно тільки на банківський рахунок будівельної фірми або її агента. Тільки підтвердження оплати може стати підставою для захисту прав пайовика, а якщо доказів не буде, то закон буде на стороні забудовника;
  3. перевірка забудовника за допомогою різних інтернет-послуг, одна з них “електронне правосуддя”. Там містяться всі арбітражні справи по країні. Досить ввести дані про будівельну компанію і можна подивитися, скільки судових справ було у фірми за весь час існування. Якщо позовів багато іУ всіх забудовник виступає як відповідач або у всіх як позивач, який виграє кожну справу, то, швидше за все, у компанії проблеми або її готують до процедури банкрутства;
  4. перевіряти треба не тільки юридичну особу, а й директора будівельної фірми. Адже навіть якщо забудовника визнають банкрутом, можна всі борги списати на директора компанії, якщо він не повідомляє у встановлені терміни про розорення своєї фірми в арбітражний суд;
  5. не треба поспішати розривати договір, якщо будівництво припинено. Так, є ризик залишитися і без житлоплощі, і без грошей. Краще домогтися повернення грошей в якості неустойок і штрафів в судовому порядку. Розривати угоду треба тільки з надійними і перевіреними компаніями забудовниками. Наприклад, в курську-це казенне підприємство, і зобов’язання по виплатах вибити для юриста буде легко. Адже відповідач-це федеральне управління казначейства, яке не може визнати себе банкрутом;
  6. якщо будівельна компанія припинила виконання своїх зобов’язань, а житлова будівля майже готова до здачі в експлуатацію, то необхідно звернутися в адміністрацію міста;
  7. при найменшій підозрі на банкрутство не треба зволікати. Краще об’єднатися з іншими ошуканими пайовиками в коаліції, і звертатися в адміністрацію для складання реєстру всіх пайовиків. Відразу треба підготувати позов до суду на визнання власності в недобудованому будинку. Є певні терміни, протягом яких це ще можна зробити.

Тільки вчасно об’єднавшись, і відстоявши свої права на житлоплощу, можна очікувати успіху в разі шахрайства і недобросовісності будівельної компанії.